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有些事情你明明知道，卻無可奈何；有些事情，你明明不知道，卻受益匪淺。

比如房貸，就會(huì)讓你產(chǎn)生這樣的錯(cuò)覺。

上周五，購房者一睜眼，準(zhǔn)備好的房貸，卻被告知可以少交好幾百。而且周圍的“房奴”還都遇到了一樣的“怪事”。

請(qǐng)注意，這不是銀行出現(xiàn)了BUG，而是從全國層面，有一條政策落地實(shí)施了：商業(yè)銀行存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近。二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

簡(jiǎn)單一句話：房貸少交錢了。

是不是有一種眾籌了一個(gè)百萬級(jí)的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理告訴你，你的分紅來了的感覺。

其實(shí)，恍惚就對(duì)了。因?yàn)檫@一政策從提出到全國落地，只有30天：

——9月24日，央行主要負(fù)責(zé)人表示，下調(diào)存量房貸利率，進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出；

——9月29日，央行明確，商業(yè)銀行將在10月31日前批量調(diào)整存量房貸利率。這一優(yōu)惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸；

10月25日，主要商業(yè)銀行，對(duì)符合條件的存量房貸利率進(jìn)行集中調(diào)整，將加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸利率，調(diào)整到不低于-30個(gè)基點(diǎn)。總體上將節(jié)省利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億人口。

幾個(gè)基點(diǎn)的調(diào)整，就是千億級(jí)的數(shù)額以及上億人口的影響。

視線回到內(nèi)蒙古。

在內(nèi)蒙古，貫徹國家落實(shí)房貸新政比較迅速。

“中國人民銀行內(nèi)蒙古自治區(qū)分行”官方微信公眾號(hào)24日發(fā)布消息稱：自2024年10月23日起，內(nèi)蒙古各盟市商業(yè)性個(gè)人住房貸款首套和二套住房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為15%。商業(yè)銀行可按照市場(chǎng)化、法治化原則，確定具體的新發(fā)放首套和第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例。

這次內(nèi)蒙古對(duì)于住房貸款首付比例的統(tǒng)一調(diào)整，即是內(nèi)蒙古房地產(chǎn)政策工具箱里的大“殺”器，也是目前內(nèi)蒙古對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)最大的利好。同時(shí)，房地產(chǎn)新政的實(shí)施，也給充滿迷霧的樓市帶來了一絲光亮。

以內(nèi)蒙古首府呼和浩特和內(nèi)蒙古第一工業(yè)城市包頭為例。

2024年前三季度內(nèi)蒙古自治區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）17875.5億元，實(shí)際增長(zhǎng)5.8%，包頭3333億，排名第二。呼和浩特2859億元，排在第三。

地區(qū)生產(chǎn)總值上，兩地呈交替上升的積極比拼狀態(tài)。

但是，在房?jī)r(jià)走勢(shì)上，呼和浩特和包頭則有點(diǎn)心有余而力不足。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的9月70個(gè)大中城市新建、二手商品住宅價(jià)格情況顯示， 呼和浩特9月新房下跌0.60%，二手房下跌1.20%.呼和浩特新房銷售價(jià)格12個(gè)月下跌；包頭新房下跌0.80%，二手房下跌1.30%，包頭新房銷售價(jià)格12個(gè)月下跌。

如果說地區(qū)GDP是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，那么房?jī)r(jià)的走勢(shì)就是市民消費(fèi)信心的晴雨表。

房地產(chǎn)在民生、城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中都有很重要的作用。而在本質(zhì)上說，房地產(chǎn)是可供買賣的房產(chǎn)，也屬于是消費(fèi)品。

早前中國家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告就表示，城鎮(zhèn)居民家庭房產(chǎn)凈值占家庭人均財(cái)富71.35%，農(nóng)村居民家庭房產(chǎn)凈值占比為52.28%。城里人一輩子的財(cái)富七成以上都在房子上。房?jī)r(jià)縮水，這誰能受得了？

由于房?jī)r(jià)牽扯的產(chǎn)業(yè)鏈過于龐大，房?jī)r(jià)的波動(dòng)，對(duì)地區(qū)而言，最受波及的就是地方的經(jīng)濟(jì)。

所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦活躍起來，作為消費(fèi)品的房產(chǎn)的迅速成交，將為所有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)充分賦能，呼和浩特和包頭的GDP還會(huì)再有突破。同時(shí)，樓市的發(fā)展，也會(huì)帶動(dòng)各行各業(yè)積極消費(fèi)。

住建部9月底說“經(jīng)過三年調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底”。

從整個(gè)9月份的數(shù)據(jù)看，呼和浩特、包頭的房?jī)r(jià)仍舊延續(xù)下滑趨勢(shì)。但是，政策顯效需要時(shí)間，房地產(chǎn)寬松政策的預(yù)期在購房群體心態(tài)中逐漸顯現(xiàn)，會(huì)對(duì)下墜的價(jià)格形成支撐，可以預(yù)見的是，呼和浩特和包頭的房地產(chǎn)的銷量會(huì)有一定程度改善。

國家層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控策略，更需要當(dāng)?shù)氐囊虺鞘┎?。而因城施策的依?jù)就是在房地產(chǎn)的頹勢(shì)被止住后，想盡辦法在消費(fèi)領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)層面再立新功。

在樓市上，呼和浩特見機(jī)的比較早：自2024年10月1日起，呼和浩特取消新建商品住房銷售價(jià)格調(diào)控限制，由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)銷售，銷售過程中可自主調(diào)整價(jià)格，并以實(shí)際銷售價(jià)格辦理網(wǎng)簽備案。

呼和浩特的“因城施策”在一定意義上是解禁了房地產(chǎn)業(yè)的“限跌令”，讓受限于備案價(jià)的房企有了更充分的自主權(quán)，可以讓房企根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，促銷出清，回籠資金。

而在包頭，這座城市在住房公積金上有了很大動(dòng)作。即單方繳存住房公積金的最高貸款額度從60萬元提升至70萬元，夫妻雙方共同繳存的最高貸款額度從100萬元提升至120萬元。同時(shí)，允許購房時(shí)提取住房公積金支付首付款。

而且，呼和浩特和包頭都不約而同地舉行了諸多房企參與的房展會(huì)。

國家層面首付比例降低，城市層面解禁“限跌令”松綁公積金，以上無疑對(duì)購房者來說是個(gè)重大利好，尤其是對(duì)那些首次置業(yè)或是希望改善居住條件的家庭，將減少購房初期的資金壓力。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這一政策調(diào)整有助于刺激住房需求，可能會(huì)帶動(dòng)房屋交易量的增加，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)的活躍度。

然而，需要明確的是，呼和浩特和包頭，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名全區(qū)第三，首位度不高的首府城市，一個(gè)是以工業(yè)起家，以工業(yè)揚(yáng)名的資源型城市。

兩座城市在內(nèi)蒙古可以“稱王稱霸”，然而放到全國城市當(dāng)中就有點(diǎn)不夠瞧的了。

且不說巨大GDP差距，但就人口一項(xiàng)，呼和浩特和包頭就難望一二線城市的項(xiàng)背。所以呼和浩特和包頭在現(xiàn)階段要考慮的，并不是讓房?jī)r(jià)觸底反彈，而是如何取得更高一個(gè)層次的主動(dòng)：吸引人口，留住人才。

畢竟，相比較于房?jī)r(jià)，一個(gè)城市在人才梯隊(duì)的建設(shè)下，能夠呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)積極向上的發(fā)展，這個(gè)城市才會(huì)有未來。然而，目前眾多城市面對(duì)的卻是一線城市對(duì)人才的虹吸以及人才無法駐泊二三線城市的靈魂和肉體。

有專家表示，合理的調(diào)控措施應(yīng)當(dāng)平衡購房者的利益和市場(chǎng)的健康發(fā)展，避免因政策刺激而產(chǎn)生泡沫風(fēng)險(xiǎn)。新政策為購房者提供了更多的機(jī)會(huì)，同時(shí)也考驗(yàn)著市場(chǎng)各方的智慧和應(yīng)對(duì)能力。

個(gè)人以為，我們期待看到國家政策的堅(jiān)實(shí)落地，但是更希望看到內(nèi)蒙古城市出臺(tái)的房地產(chǎn)政策能夠真正因地制宜，超脫出房地產(chǎn)范疇，更加契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

畢竟，房貸利率牽動(dòng)的是購房者的錢包。房地產(chǎn)干系的則是城市發(fā)展和未來。

購房者和城市管理者利益相近，但是，當(dāng)?shù)厥胤績(jī)r(jià)，還需要“登山往遠(yuǎn)瞭”……